Zellerfeld, 30.09.2024

Pressemitteilung:

Tagung zum schwierigen Umgang mit historischen Gebäuden:

Bericht zur Podiumsdiskussion vom 03.09.2024 in Clausthal-Zellerfeld

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Podiumsdiskussion zum schwierigen Umgang mit historischen Gebäuden

Bericht zur Podiumsdiskussion

von Olaf Mußmann

Zellerfeld, 03.09.2024: Unter dem Titel "Zum schwierigen Umgang mit historischen Gebäuden: Ballast oder Chance für Zellerfeld und den Harz?" fand am 03.09.24 in Clausthal-Zellerfeld eine Experten-Tagung statt. Fachleute des Denkmalschutzes, der Geschichtswissenschaft, des Tourismus, der Stadtplanung und der Sanierung diskutierten miteinander, wie der Erhalt historischer Gebäude angesichts hoher Kosten, eines anspruchsvollen Baurechts und klimatischer Herausforderungen gelingen kann.

Vor vollbesetztem Saal führte der Moderator Dr. Sebastian Röthle, Geschäftsführer eines großen Arbeitgebers in der Region, in das Thema ein. Er begann mit dem Verweis auf die Schwierigkeiten, vor denen private Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer wie auch Kommunen und andere öffentliche Institutionen bei der Sanierung ihrer historischen Gebäude in Zellerfeld stehen, denn: Sanierungen seien teuer. Dann ging er zu den Besonderheiten in Zellerfeld über. Im Kern bestehe der Ort aus dem sogenannten Schachbrettviertel. Dabei handele es sich um eine im ausgehenden 17. Jahrhundert entstandene barocke Planstadt in bemerkenswert gutem Erhaltungszustand. Rund ein Drittel aller hier stehenden Häuser seien Baudenkmale, und das Gebiet sei eingebunden in das UNESCO-Welterbe im Harz, welches Denkmale der Harzer Montanwirtschaft bewahre. Angesichts eines beträchtlichen Sanierungsstaus im Quartier sei es vor einigen Jahren zum Sanierungsgebiet erklärt worden, und es stünden rund fünf Millionen Euro für Sanierungsprojekte bereit.

Die Diskutierenden brachten jeweils ihre Fachexpertise in die Diskussion ein. Zu Beginn ordnete Dr. Johannes Großewinkelmann, Stiftungsdirektor Stiftung Bergwerk Rammelsberg, Altstadt von Goslar und Oberharzer Wasserwirtschaft - USESCO Welterbe im Harz, Zellerfeld in eine Region ein, die vom vorindustriellen und industriellen Harz-Bergbau geprägt sei. Entstanden sei dabei eine einzigartige Kulturlandschaft, die wegen ihrer montanen Geschichte und der Vielzahl der erhaltenen Baudenkmale unter UNESCO Weltkulturerbe-Schutz stehe. Er wies darauf hin, dass Zellerfeld als hervorragend erhaltene barocke Planstadt einen Glücksfall darstelle, der erhebliches Potenzial sowohl für die lokale Identitätsbildung als auch für den Tourismus böte.

Dr. Christina Krafczyk, Präsidentin des Niedersächsischen Landesamts für Denkmalpflege, spielte darauf an, dass der Denkmalschutz häufig in einer „Verhinderer-Rolle“ wahrgenommen würde. Dem stellte sie das Potenzial des Denkmalschutzes in seiner beratenden und unterstützenden Funktion für Sanierungsprojekte gegenüber. Anschließen ging sie auf die besondere Geschichte Zellerfelds ein. Der Landesherr ließ den Ort nach einem Stadtbrand im Jahr 1672 mit einem völlig neu projektierten und in der damaligen Zeit hochmodernen Stadtplan errichten. Dies geschah mit damals ausgesprochen fortschrittlichen Ansätzen, die in Zellerfeld bereits Entwicklungen vorwegnahmen, die andernorts erst sehr viel später eingeführt wurden. Es handele sich um einen „großer Griff“, der für spätere Bautätigkeiten in anderen Regionen vorbildgebend wurde. Mit der Verdopplung der Fläche, einer für eine besseren Entwässerung diagonal zum Hang gewählten Ausrichtung der Stadt, mit der neuen Traufständigkeit der Häuser oder etwa mit aus dem Bergbau entlehnte Zugverbindungen in den Dachstühlen fänden sich bereits im 17. Jahrhundert in Zellerfeld Modernisierungsansätze, die andernorts erst sehr viel später nachweisbar seien. Möglich war dies nur, weil der Wiederaufbau von Zellerfeld in eine Phase fiel, in der der Bergbau Hochkonjunktur hatte und Ressourcen vorhanden waren, insbesondere finanzielle Mittel, Fachkräfte und Bauholz.

Dr. Johanna Leissner, Mitglied der EU-Expertengruppe "Kulturerbe" und Mitglied der Deutsche Forschungsallianz Kulturerbe im Fraunhofer-Netzwerk Nachhaltigkeit führte an, dass einem aktuell sehr hohen Wohnraumbedarf gerade im ländlichen Raum ein beträchtlicher Leerstand bei historischen Gebäuden gegenüberstehe. Sie verwies weiter auf Nachhaltigkeits- und Ökologieaspekte. Sowohl der Abriss von Altbeständen und die Entsorgung als auch der Neubau von Gebäuden seien sehr ressourcenintensiv und führten zu hohen CO²-Emissionen. Die Altbausanierung sei dagegen ein weitaus ressourcenschonender Weg.

Prof. Martin Weigel, Vorstand der GLC Glücksburg Consulting AG und Tourismusexperte, widmete sich dem Potenzial des Harzes für den Tourismus. Er ordnete die touristische Entwicklung in eine lange zeitliche Reihe ein und verwies darauf, dass der touristische „Peak“ für den Harz um 1992 gelegen hätte. Danach brachen die Übernachtungszahlen kontinuierlich um rund 60 % bis etwa 2009 auf nur noch 600.000 Übernachtungen jährlich ein. Dies löste einen touristischen Strukturwandel aus, der zur Schließung vieler Schullandheime, Jugendherbergen und größerer privater Übernachtungsbetriebe geführt hätte. Privatanbietern mit Ferienwohnungen und Ferienhäusern sei dies zugutegekommen. Der Fortfall eines Großteils der touristischen Einnahmen führte in den Kommunen zu einer Armutsspirale, denn die kommunalen Infrastrukturen wären ja weiter zu finanzieren gewesen. Zudem fielen Arbeitsplätze im Tourismus weg, die zuvor vorwiegend durch junge Familien besetzt gewesen wären. Dies führte zu einem beträchtlichen Attraktivitätsverlust für die Region. Inzwischen seien die Übernachtungszahlen jedoch wieder gestiegen. Aktuell lägen sie bei rund 866.000 Übernachtungen jährlich. Dies entspräche einer Kaufkraft von mehr als Hundertmillionen Euro, welche sich über die sogenannte Umwegrentabilität in kommunale Steuerrückläufe umsetzten. Der Referent verwies weiter darauf, dass Touristinnen und Touristen gut schlafen und gut essen möchten und dabei etwas erleben wollten. Inzwischen habe sich eine starke Nachfrage nach Natur- und Kulturerlebnissen entwickelt, die auch an historischen Geschichten des Bergbaus und an der ganz besonderen Kulturlandschaft des Harzes interessiert sei. Gerade hier, so der Referent, läge also eine erhebliche Chance für Zellerfeld mit seinem immensen historischen und touristisch nutzbaren Potenzial.

Dr.-Ing. Sylvia Schattauer, Präsidentin der Technischen Universität Clausthal und größter Arbeitgeber im Raum Clausthal-Zellerfeld, zeigte die Herausforderungen auf, vor denen die Universität mit einem teilweise bereits hundert Jahre alten Gebäudebestand bei der Sanierung der eigenen Gebäude stehe. Weiter verwies sie auf die Schwierigkeiten, als Arbeitgeber attraktiv bleiben zu müssen. Ein wichtiger Faktor sei hierbei unter anderem das Vorhandensein von geeignetem und zugleich günstigem Wohnraum. In ihrem Beitrag verwies sie weiter darauf, dass die historische Bausubstanz einerseits eine hohe Attraktivität ausstrahlen könnte, dass jedoch ein beträchtlicher Sanierungsstau bestehe, der erhebliche finanzielle Mittel erfordere. Als besonders problematisch erachtet sie, dass Gebäude, die lange nicht saniert wurden, irgendwann nicht mehr sanierbar seien, und dass gerade öffentliche und staatliche Institutionen hierbei teilweise sehr nachlässig mit ihrem eigenen Gebäudebestand umgehen würden. Verschärfend käme hinzu, dass der Staat finanzielle Mittel eher für Neubauten als für die Sanierung des Altbestandes bereitstelle.

Dagmar Thomas, Vorstandmitglied der Bürgergenossenschaft Bad Grund eG, stellte die Genossenschaft als ein pragmatisches Modell vor, um historische Gebäude zu sanieren, sie zu revitalisieren und sie weiter zu nutzen. Hierbei wartete sie mit einem überraschenden Befund auf: Es sei weniger die alteingesessene Bevölkerung, die sich hierbei engagiert, sondern eher die Neubürgerinnen und Neubürger, und dabei gerade auch die Jüngeren, die sich für den Erhalt der alten Bausubstanz und historischer Gebäude einsetzten. Sie beobachte eine Entwicklung, bei der junge Familien alte Häuser zu günstigen Preisen im ländlichen Raum kauften, um diese selbst zu sanieren und dann die Möglichkeiten von Home Office zu nutzen.

Dr. Olaf Mußmann, Inhaber eines denkmalgeschützten Gebäudes in Zellerfeld, schilderte sein ambivalentes Verhältnis zum Sanierungsgebiet Zellerfeld. Einerseits begrüßte er ausdrücklich die über das Sanierungsgebiet angebotene Förderung von Altbausanierungen. Andererseits bemängelte er teilweise zu hohe Anforderungen und Restriktionen des Denkmalschutzes und des Brandschutzes sowie eine mangelhafte Umsetzung des Sanierungsprojektes durch die Stadt und den beauftragten Sanierungsträger mit schlechter Kommunikation und unzureichenden Beteiligungsverfahren. Dies erzeugte in der Bevölkerung Widerstand und führte vor einiger Zeit zur Gründung einer Bürgerinitiative, welche die Beendigung des Sanierungsgebietes zum Ziel hatte. Inzwischen hätten der Rat und die Verwaltung der Stadt eine Modernisierungsrichtlinie in Kraft gesetzt, welche die Umsetzung regele und zur Befriedung beitragen solle. Im Ergebnis würde diese jedoch von den sanierungsinteressierten Hausbesitzerinnen und Hausbesitzern nicht akzeptiert. Die Gründe seien wenig attraktive Förderquoten, Forderungen nach dem Einsatz kostentreibender zertifizierter Betriebe und Materialien sowie die Forderung nach Grundbucheinträgen zur Absicherung der nicht rückzahlbaren Förderzuschüsse bei sehr hoher Verzinsung. Diese Bedingungen seien derart unattraktiv, dass in der Tat kein einziges Sanierungsprojekt auf Basis der Modernisierungsrichtlinie begonnen habe und inzwischen völliger Stillstand im Sanierungsgebiet herrsche. Die Sanierungsziele würden so voraussichtlich kaum zu erreichen sein.

Prof. Dr. Andreas Klee, Geschäftsführer der Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft (ARL) stellte eine Konfliktlinie in den Vordergrund, welcher sich der Stadtrat und die Kommunalverwaltung in ihren städtebaulichen Entscheidungen stellen und in der sie sich positionieren müssten: Wohin solle die Entwicklung gehen? Sollten die vorhandene Ressourcen eher für die oft aufwändige Weiterentwicklung des gewachsenen historischen Bestandes im alten Zentrum eingesetzt werden, oder sei es besser, den einfacheren Weg zu gehen und am Stadtrand Neubaugebiete auszuweisen? Aktuell bestehe offenbar ein beträchtlicher Leerstand in Zellerfeld. Dies würde bedeuten, dass die privaten Eigentümer auf Einnahmen verzichten, und dass die Kommune Zellerfeld als herausragenden touristischen Magneten nicht ausreichend in Wert setze. Zu fragen sei doch, so der Referent, was die Gemeinde tue, um die vorhandenen Potentiale zu nutzen und wie sie sanierungswillige Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer bei der Inwertsetzung unterstützen würde?

Die sich anschließende Diskussion hierzu fokussierte sich dann schnell auf das Thema der Einrichtung von Neubaugebieten versus der Altbausanierung. Die Diskutierenden waren sich einig: Aktuell bestehe in Deutschland eine eklatante Bevorzugung des Neubaus gegenüber der Altbausanierung. Dies habe natürlich Gründe: Ein Neubau sei fraglos schneller umsetzbar als die Altbausanierung. Für eine Stadt wie Zellerfeld könne sich dies aber als fatal erweisen. In der Diskussion wurde herausgearbeitet, dass das Risiko hoch sei, dass die Ausweisung von Neubaugebieten zulasten des Altbaubestandes gehe. Alte Grundstücke seien oft schwieriger zu erschließen, und die Sanierung im Altbestand bedeute aufgrund von Restriktionen durch die Bausubstanz, den Denkmalschutz und die Bauvorschriften einen gesteigerten Aufwand. Vor diesem Hintergrund würden Neubaugebiete die Nachfrage nach den Altgebäuden reduzieren. Für die betreffenden Areale drohe damit ein schleichender Verelendungsprozess. Zudem könnten sich Neubaugebiete für die Kommune zum Risiko entwickeln, denn ihre Ausweisung verursache über die Erschließungskosten hinaus auch laufende jährliche infrastrukturelle Folgekosten, die dann von den Steuerzahlern zu tragen seien.

Kommunen seien daher gut beraten, wenn Sie die Altbausanierung prioritär behandelten und ihre Energien und Ressourcen zur Stärkung der Altbausanierung bündeln würden. Sei wie in Zellerfeld sogar ein Sanierungsgebiet vorhanden, so wäre es sinnvoll, dies zur prioritären Chefsache zu machen, in das Sanierungsgebiet hinein zu gehen und es zu stärken. Genau dies geschähe in Zellerfeld jedoch nicht. Die Diskutierenden bedauerten an dieser Stelle ausdrücklich die Abwesenheit der Stadtverwaltung und der lokalen kommunalen Politik bei dieser Veranstaltung.

Diskutiert wurde weiter, dass zwar von den privaten Eigentümern die Sanierung ihrer Häuser erwartet würde, dass die öffentliche Hand jedoch ihre eigenen Sanierungsvorhaben vernachlässige und im Gegenteil eher Neubauten präferiere und finanziere.

Ein weiterer diskutierter Aspekt bezog sich auf die in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegenen baulichen Anforderungen. Die Bauordnungen seien in erster Linie auf Neubauten ausgerichtet. Darin seien inzwischen ausgesprochen hohe Standards für den Neubau formuliert. Besonders problematisch daran sei, dass diese Anforderungen etwa bei Umnutzungen ober baulichen Veränderungen über das Baurecht und die Anforderungen in den dann zu stellenden Bauanträgen auch auf Sanierungsvorhaben im Altbestand übertragen würden. Das mache Sanierungen aufwändig und unattraktiv. Die Diskutierenden waren sich darin einig, dass aktuell viel zu stark auf das Neubaudenken referenziert und dabei das Potenzial des Altbestandes vernachlässigt würde. An dieser Stelle forderte das Podium eine andere und freiere Bauordnung für die Sanierung, den Umbau und die Altbausanierung.

Diskutiert wurden auch die erforderlichen Erneuerungszyklen von Gebäuden, die umso kürzer seien, je neuer die Gebäude wären. Grund hierfür sei, dass die in Neubauten verwendeten Materialien eine oft weitaus geringere Haltbarkeit aufwiesen als die im Altbestand eingesetzten Baustoffe. Deutlich wurde, dass bei einer Berücksichtigung des gesamten Lebenszyklus der Gebäude und bei einer Einrechnung der CO²-Ausstöße und der Landverbräuche Neubauten letztlich viel teurer und ressourcenverbrauchender sei als Altbausanierungen. Nähme man dies ernst, so könne Ressourcenschutz nur bedeuten, den historischen Bestand prioritär weiter zu entwickeln und Neubaugebiete zu vermeiden. In diesem Zusammenhang wurde weiter darauf verwiesen, dass der Erhalt historischer Bausubstanz auch eine beträchtliche wirtschaftliche Chance darstelle und ein großes Wirtschaftspotenzial für das sanierende Handwerk bedeuten könne.

Abschließend zogen die Diskutierenden ihr Résumé. Nötig sei, darin war sich das Podium einig, ein gemeinsames und öffentliche Interesse an der Sanierung des Altbestandes und am Sanierungsgebiet Zellerfeld – und dies sei übertragbar auch auf andere Orte. Erforderlich sei ein Zugehen auf die Akteure und die Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer sowie ein Austausch darüber, was für die Sanierung jeweils gebraucht würde. Nötig sei hierzu einerseits in der Bevölkerung und in der Politik eine Sensibilität für die Potenziale des historischen Altbestandes sowie andererseits das offene Gespräch aller beteiligten Akteure. Vorgeschlagen wurden hierzu die Integration eines beratenden und unterstützenden Quartiersmanagements, das auch zu Leerstands-Problemen berät. In Hinblick auf den Denkmalschutz sollten lokale Besonderheiten herausgestellt werden. Für Zellerfeld sei dies beispielsweise die besondere Geschichte der regionalen Holzbautradition, die durchaus auch für heutiges ökologisches Bauen Anregungen beinhalten könne. Angesichts der offensichtlich vorhandenen Potenziale sei ein Schachbrettquartier im neuen Glanze, das sich belebt und mit zufriedenen und glücklichen Mietern und Touristen präsentiert, doch eine reizvolle Vision. Zur Realisierung seien aber ein Bedarf an Häusern und an attraktivem Wohnraum nötig. Als Treiber wäre hier an erster Stelle die Universität mit ihren Studierenden sowie dem wissenschaftlichen und administrativen Personal zu nennen. Eine zweite Gruppe wäre die der an Natur und Kultur interessierten Touristen, die begierig auf solche besonderen und geschichtsträchtigen Orte wie Zellerfeld sind. Die dritte Gruppe wären Selbstnutzende, die Ihre Immobilen selbst bewohnen möchten.

Um die Sensibilität für den historischen Altbestand zu steigern sollten, so der Vorschlag, sollten Geschichten über Zellerfeld erzählen werden. Dies dürfte nicht alleine in den touristischen Angeboten erfolgen, sondern auch beispielsweise auch in den Schulen, um das Wissen über die Geschichte und die historische Bebauung auch in die lokale Bevölkerung zu tragen.

Mit Blick auf den Arbeitskräftebedarf der Clausthaler Universität wie auch der lokalen Wirtschaft verwies die Diskussion darauf, dass ein Element hoher Arbeitgeberattraktivität ein attraktives Wohnumfeld sei. Hierbei stünde aktuell insbesondere die lokale Politik und die Stadtverwaltung von Clausthal-Zellerfeld im Fokus, welche die Rahmenbedingungen für Sanierungsprojekte in Zellerfeld prägten. Verantwortung trüge aber auch das Land als Eigentümerin des Immobilienbesitzes der Universität. Als besonderes Hindernis erweise sich jedoch eine bislang fehlende Bereitschaft des Landes zur Finanzierung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen. Aus Sicht der Eigentümerinnen und Eigentümer privater Immobilen seien eine bislang noch zu geringe Sensibilität der lokalen Politik für die historischen Potenziale des Schachbrettviertes, eine fehlende Kommunikationsbereitschaft sowie eine Modernisierungsrichtlinie mit unattraktiven Förderbedingungen zu beklagen. Wünschenswert seien eine Überarbeitung dieser Richtlinie unter Anwendung eines echten Beteiligungsprozesses, der alle Betroffenen mit einbeziehe. Ebenso wünschenswert seien der Verzicht auf Neubaugebiete, bis der Altbestand saniert ist, sowie die Planung eines Fernwärmenetzes im Schachbrettviertel. Abschließend wurde noch angeregt, das Beispiel der Bürgergenossenschaft aufzugreifen und eine solche Genossenschaft auch für Clausthal-Zellerfeld zu initiieren.

Angesichts der offensichtlich für das Schachbrettviertel vorhandenen Chancen sei es unverständlich, dass sich in Zellerfeld so wenig bewege. Letztlich gälte es doch, die Potenziale dieses architektonischen und städtebaulichen Kleinodes des barocken Schachbrettviertels zu nutzen und zu aktivieren – als attraktives Wohnquartier für die alteingesessene Bevölkerung sowie für Neubürgerinnen und Neubürger und als Tourismusmagnet. Noch bestehe Hoffnung hierauf.

Der Video-Mitschnitt der Tagung ist im Internet abrufbar unter:

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Podiumsdiskussion zum schwierigen Umgang mit historischen Gebäuden